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Guide pratique · Sud Ouest Diagnostics

Guide complet des diagnostics pour louer un logement

Louer un logement suppose de constituer un dossier de diagnostic technique conforme, annexé au bail dès sa signature. Le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques a profondément changé la donne depuis 2025 : un bailleur qui ne suit pas l'évolution de l'étiquette de son logement risque de ne plus pouvoir le remettre en location. Ce guide fait le point sur les documents exigés, leur validité et les échéances à anticiper.

9 min de lecture Bailleurs particuliers, agences de gestion locative

Contenu technique vérifié par Jérémy Garcia, diagnostiqueur immobilier certifié · Mis à jour le

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Réponse rapide

Pour louer un logement, le bailleur doit annexer au bail le DPE, l'ERP, le CREP (plomb) si le bien est antérieur à 1949, les diagnostics gaz et électricité pour les installations de plus de 15 ans, et le mesurage Loi Boutin de la surface habitable. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location ; les F sont concernés en 2028 et les E en 2034.

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L'essentiel à retenir

  • Le DPE, l'ERP et la surface habitable (loi Boutin) sont exigés pour tout bail d'habitation vide.
  • Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F en 2028, les E en 2034.
  • Le CREP plomb est exigé pour les logements construits avant 1949.
  • Les diagnostics gaz et électricité sont exigés pour les installations de plus de 15 ans.
  • Le diagnostic termites n'est pas exigé pour une location.

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Les diagnostics à annexer au bail

Le dossier de diagnostic technique location est plus léger que celui de la vente, mais il obéit aux mêmes exigences de validité. Il doit être remis au locataire au moment de la signature du bail.

  • DPE — validité 10 ans, étiquette obligatoire dans l'annonce
  • ERP (état des risques et pollutions) — validité 6 mois
  • Surface habitable loi Boutin — pas de durée de validité si le logement n'est pas modifié
  • CREP plomb — logements avant 1949, validité 6 ans si positif, illimité si négatif
  • État de l'installation intérieure de gaz — plus de 15 ans, validité 6 ans en location
  • État de l'installation intérieure d'électricité — plus de 15 ans, validité 6 ans en location
  • État amiante des parties privatives — mis à disposition du locataire sur demande

02

Passoires thermiques : le calendrier à connaître

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location au titre d'un nouveau bail. Les logements classés F seront concernés à partir de 2028, puis les logements classés E à partir de 2034.

Un bail en cours n'est pas annulé, mais le logement devient non louable au terme du contrat. Pour un bailleur, la bonne stratégie consiste à anticiper : faire réaliser un DPE à jour, identifier les travaux les plus efficaces et les échelonner avant l'échéance applicable.

En Dordogne, une part importante du parc locatif ancien se situe en classes E, F ou G. Anticiper est ici plus qu'ailleurs une nécessité économique.

Un critère de décence

La performance énergétique fait désormais partie des critères de décence du logement. Un locataire peut s'en prévaloir pour demander la mise en conformité du logement.

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Surface habitable loi Boutin : ne pas confondre avec le Carrez

La surface habitable au sens de la loi Boutin doit obligatoirement figurer dans le bail d'habitation vide. Elle exclut notamment les combles non aménagés, les caves, les garages, les terrasses et les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

Elle diffère de la surface Carrez, utilisée pour la vente de lots de copropriété, qui inclut certaines surfaces exclues par la loi Boutin. Une erreur de mesurage peut permettre au locataire de demander une diminution de loyer proportionnelle.

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Location meublée et saisonnière

La location meublée à titre de résidence principale est soumise aux mêmes obligations que la location vide, à l'exception de la surface Boutin qui n'est pas exigée. Le DPE, l'ERP et les diagnostics plomb, gaz et électricité restent applicables selon les mêmes critères.

Pour la location saisonnière de courte durée, les obligations diffèrent selon la nature de l'activité et la commune. Dans les zones touristiques de Dordogne, notamment autour de Sarlat, les communes peuvent imposer des règles complémentaires d'enregistrement.

Questions fréquentes

Vos questions sur ce sujet

Quels diagnostics faut-il pour louer un logement ?
Le DPE, l'ERP, la surface habitable loi Boutin pour une location vide, ainsi que le CREP plomb (logements avant 1949) et les états gaz et électricité pour les installations de plus de 15 ans.
Peut-on encore louer un logement classé G ?
Non, plus au titre d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F seront concernés en 2028 et les logements classés E en 2034.
Le diagnostic termites est-il obligatoire pour une location ?
Non. Il concerne les ventes d'immeubles bâtis situés en zone déclarée par arrêté préfectoral, pas les baux d'habitation.
Quelle différence entre surface Boutin et surface Carrez ?
La surface Boutin est la surface habitable exigée dans un bail d'habitation ; la surface Carrez est la surface privative des lots de copropriété exigée à la vente. Leurs règles d'exclusion diffèrent.
Faut-il refaire les diagnostics à chaque nouveau locataire ?
Non, tant qu'ils sont encore valides. Seul l'ERP, valable 6 mois, doit être renouvelé fréquemment lors des changements de locataire.

Sources officielles

Contenu informatif dont le contenu technique a été vérifié par Jérémy Garcia, diagnostiqueur immobilier certifié. Il ne remplace pas l'examen de votre situation : la réglementation évolue, référez-vous aux textes officiels ci-dessus et demandez un avis au cas par cas.

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